Wir möchten Ihnen hier einen Überblick über die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel geben und Ihnen wichtige Informationen zu den rechtlichen Grundlagen und genauen Anforderungen bieten.
Für wen besteht wann eine Sanierungspflicht?
Wenn es infolge eines Hauskaufs oder einer Erbschaft zu einem Eigentümerwechsel kommt, ist der neue Eigentümer verpflichtet, die Immobilie zu sanieren. Diese Pflicht ergibt sich aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), das im Jahr 2020 in Kraft getreten ist. Es spielt dabei keine Rolle, warum der Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Gemäß dem GEG gibt es eine Zwei-Jahres-Frist, innerhalb der die Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen.
Was ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und was soll es bezwecken?
Das Gebäudeenergiegesetz regelt verschiedene Anforderungen zur energetischen Effizienz von Wohnimmobilien. Es umfasst auch die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel. Für Käufer, Erben oder Beschenkte einer Immobilie bedeutet dies, dass sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumserwerb die Anforderungen des GEG erfüllen müssen, insbesondere in Bezug auf Heizung und Gebäudehülle.
Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Welche Bedeutung hat die Zwei-Jahres-Frist?
Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, erbt oder durch eine Schenkung erhält, hat zwei Jahre Zeit, um der Sanierungspflicht gemäß dem GEG nachzukommen. Langzeit-Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern, die das Haus bereits am 1. Februar 2002 bewohnt haben, sind von der Sanierungspflicht ausgenommen. Denkmalgeschützte Immobilien unterliegen aufgrund spezifischer energetischer Voraussetzungen und Bestimmungen ebenfalls nicht der Sanierungspflicht. Alle nach dem 1. Februar 2002 erbauten oder bei denen ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat, müssen die energetischen Voraussetzungen des GEG erfüllen.
Was fällt unter die Sanierungspflicht?
Gemäß dem GEG gibt es drei Maßnahmen, die im Rahmen der Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel innerhalb von zwei Jahren durchgeführt werden müssen:
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs
- Modernisierung der Heizung durch Austausch von Standard- und Konstanttemperaturkesseln
- Dämmung von warmwasserführenden Rohren in unbeheizten Räumen
Es gelten bestimmte Anforderungen und Ausnahmen für die verschiedenen Maßnahmen, die im Detail im GEG festgehalten sind.
Gibt es eine Sanierungspflicht bei einer Erbschaft oder Schenkung?
Die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel betrifft nicht nur Käufer, sondern auch Erben und Beschenkte von Immobilien. Ausgenommen von der Sanierungspflicht sind Erben, die das geerbte Haus bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben. Diese Ausnahmeregelung gilt jedoch nur für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, nicht für Mehrfamilienhäuser.
Wie hoch sind die Kosten bei nötigen Sanierungen?
Die Kosten für Sanierungen können je nach Alter, Zustand der Immobilie, Umfang der Maßnahmen, Materialkosten und Handwerkerkosten variieren. Es gibt jedoch verschiedene Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten, die die Kosten senken können. Das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) und die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bieten beispielsweise günstige Kredite oder Zuschüsse für energetische Sanierungen an. Auch auf Landes- und regionaler Ebene gibt es möglicherweise Förderprogramme und Finanzierungshilfen.
Welche Strafen gibt es bei Nicht-Einhaltung der Sanierungspflichten?
Wer der Sanierungspflicht nach einem Eigentümerwechsel nicht nachkommt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro rechnen. Die Einhaltung der Sanierungspflicht wird von einem bevollmächtigten Schornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau überprüft, bei der die Brand- und Betriebssicherheit der Heizungsanlage kontrolliert wird.