Der Streit um die genaue Größe einer Wohnung ist in Mietverhältnissen keine Seltenheit. Oftmals führt die Frage, welche Flächen zur Wohnfläche zählen und wie diese berechnet wird, zu Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Insbesondere bei Mieterhöhungen oder bei der Abrechnung von Nebenkosten kann die genaue Quadratmeterzahl entscheidend sein.
Was zählt zur Wohnfläche?
Die genaue Definition der Wohnfläche ist in der Rechtsprechung nicht immer eindeutig geregelt und kann je nach Bundesland und den individuellen Vertragsbedingungen variieren. Grundsätzlich gilt, dass zur Wohnfläche alle Räume zählen, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Dazu gehören in der Regel:
- Wohnzimmer
- Schlafzimmer
- Kinderzimmer
- Küche
- Bad
- Gäste-WC
- Flure
- Abstellräume
Ausnahmen und Sonderfälle
Nicht immer ist die Zuordnung von Flächen zur Wohnfläche eindeutig. Besonders häufig kommt es zu Streitfällen bei:
- Kellergeschossen: Kellerräume werden in der Regel nur anteilig zur Wohnfläche gezählt, wenn sie über eine ausreichende Deckenhöhe und Belichtung verfügen.
- Dachgeschossen: Schrägen und Dachfenster können die Berechnung der Wohnfläche erschweren.
- Balkonen und Terrassen: In der Regel werden Balkone und Terrassen nur zur Hälfte zur Wohnfläche hinzugerechnet.
- Wintergärten: Die Einbeziehung von Wintergärten in die Wohnflächenberechnung ist abhängig von ihrer Ausstattung und Nutzung.
Die Bedeutung des Mietvertrags
Der Mietvertrag ist die Grundlage für alle Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter. Daher ist es entscheidend, dass die Wohnfläche im Mietvertrag klar und unmissverständlich definiert wird. Enthalten sein sollten:
- Die genaue Angabe der Wohnfläche:
- Eine Auflistung der zur Wohnfläche gehörenden Räume:
- Regeln zur Berechnung von Sonderflächen (Keller, Dachgeschoss, Balkone)
Der Fall aus Bonn: Ein Beispiel
In einem aktuellen Gerichtsfall (BGH, Beschluss v. 22.6.2021, VIII ZR 26/20) ging es um eine Mieterhöhung und die Frage, ob ein Kellergeschoss zur Wohnfläche zählt. Das Gericht entschied, dass die Vereinbarung der Parteien im Mietvertrag maßgeblich ist. Da die Mieter die Kellerräume als Wohnräume genutzt hatten und die Parteien im Mietvertrag festgelegt hatten, dass alle Räume als Wohnräume gelten, wurde die gesamte Fläche als Wohnfläche anerkannt.
Folgen einer falschen Wohnflächenangabe
Eine falsche Angabe der Wohnfläche kann zu erheblichen Konsequenzen führen. So kann ein Mieter bei einer zu hohen Angabe der Wohnfläche eine höhere Miete zahlen als rechtlich zulässig. Umgekehrt kann ein Vermieter bei einer zu geringen Angabe der Wohnfläche bei der Berechnung von Nebenkosten benachteiligt werden.
Tipps für Mieter und Vermieter
- Vor Abschluss des Mietvertrags: Lassen Sie die Wohnfläche von einem unabhängigen Sachverständigen ermitteln.
- Klare Vereinbarungen treffen: Achten Sie darauf, dass die Wohnfläche im Mietvertrag präzise definiert ist.
- Bei Unstimmigkeiten: Wenden Sie sich an einen Mieterverein oder Rechtsanwalt.
Fazit
Die genaue Berechnung der Wohnfläche ist komplex und kann zu Streitigkeiten führen. Um Ärger zu vermeiden, sollten Mieter und Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags auf eine klare und eindeutige Regelung achten.